[부동산 스터디] 더 프로페셔널 시즌2(4회) [사분면/m자/빅데이터지도/거래량]

 

<요약>

일시
: 22년 10월 2일 일요일 08:00 ~ 11:00
장소
: 파티앤스터디 양주삼숭
스터디 기간
: 22년 9월 4일 ~ 22년 12월 11일
(격주 일요일마다 총 8회, 16주)
스터디 내용
1. 부동산 가격
2. 4분면 시장 강도
3. m자 곡선
4. 빅데이터 지도
5. 거래량
6. 시스템 투자
스터디 과제
: 주 2회 글쓰기, 경매 물건분석, 1회 발표

 

오늘은 장군 똘똘이님께서 단독으로 강의를 해주셨다.

주제는

무엇이 부동산 가격 흐름을 만드나?

장군 똘똘이님은 실제 경험을 토대로 아파트 위주로 제대로 된 손품을 파는 방법에 대해 강의를 해주셨는데 저번 주에 들었던 부동산 지인 강의의 심화 버전이라 더 머릿속에 쏙쏙 들어오는 기분이 들었다.

<부동산 가격>

부동산 가격에 미치는 3요소는 다들 아시다시피

수요 / 공급 / 변수!!

 

수요	실수요 / 가수요 / 유동성 / 금리 / 인구 / 호재
공급	신축(신규택지, 재건축재개발) / 구축(매물) / 미분양
변수	정부정책 및 규제

부동산 지인에서 전국의 수요/입주 그래프를 보면 위와 같다.

현재는 공급은 많지만 수요는 없는 상태이며, 실수요와 가수요 All stop 상태이다.

수요가 없긴 하지만 예전 바닥 때처럼 아직 수요자들이 미친 사람이라는 소리를 들을 정도는 아니다.

저기 있는 빨간 선은 수요량이며 다음과 같이 계산한다. 대략적인 수치이니 맹신하면 안 된다.

빨간 선 = 수요량 = 인구수 * 0.005

수급장과 유동성장에 대해서도 설명해주셨다.

지방시장 = 수급장
=> 수요와 공급에 의해 가격이 결정

서울시장 = 유동성장
=> 심리에 의해 가격이 영향을 받음

유동성에 영향을 많이 받는 지역인 서울을 10이라 잡으면

서울 10 > 수도권 8 > 광역시 6 > 중소도시 4

이렇게 볼 수 있다.

유동성장과 수급장이 만나면 폭발적인 상승이 있다.

공급이 적음 + 수요가 많음 + 상승 심리 => 집값 상승

<4분면 시장 강도>

부동산 지인에서 지역분석 부분을 보면 4분면 시장 강도가 나오는데 대세 상승기에서 월별로 보다 보면 상급지들이 먼저 오르고 나중에 하급지들이 그를 따라 오르는 것을 볼 수 있다.

이런 투자를 갭 매우기 갭 채우기라고 볼 수 있다.

<m자 곡선>

주식에서도 볼 수 있는 m자 곡선을 부동산에서도 볼 수 있는데

상승장 : 신나게 오르다가 피로감으로 인해 살짝 떨어졌다가 엄청 오름
하락장 : 신나게 떨어지다가 살짝 오르고 다시 엄청 떨어짐

이를 통해 대세하락장인 지금 살짝 반등이 올 진 몰라도 더 떨어질 것이라는 예측이 가능하다.

시장 강도가 0 밑으로 가야 가격이 떨어지는 것으로
위 그래프를 보면 대세하락장이 분명하다.

참고로 이 그래프를 시간의 순서대로 보면서 상승장을 분석하려면 2019년 1월부터 보는 것이 좋다.

4분면으로 전체 지역을 보고 세부적으로 봐야 하며
기초체력이 어느 정도 있는 애들을 사야 한다. 왜냐하면 기초체력이 없으면 올라도 팔 수가 없기 때문이다.

<빅데이터 지도>

부동산 지인에서 빅데이터 지도를 들어가 매매 증감률을 시간순으로 보면 상급지가 오르고 하급지가 오르는 장을 한눈에 볼 수 있다.

지금 순서대로 간다면 서울이 올라야 하는 것이 맞다. 하지만 아까 말했듯이 서울은 유동성장이고 현재는 여러 유동성이 겹치면서 떨어지는 추세이다.

*kb시계열을 통해서도 확인 가능하다.

22년 9월 19일 기준이다.

한눈에 거래량 절벽이고 대세하락이라는 것을 알 수 있다.

<거래량>

부동산 지인에서 거래량 부분을 보고 거래량이 많아질 때 갭이 적은 것을 골라서 들어가고 단타로 나오는 방법도 있다.

하지만 지금 같은 상태에서는 물릴 확률이 높으니 조심해야 한다.

<시스템 투자>

인플레에 대한 믿음을 가지고 집을 팔지 않는다는 전제로 하는 시스템투자도 설명해주셨다.
로우리스크 미드 리턴 투자로 2년 뒤 전세 상승분으로 집을 하나씩 더 사서 계속 모아가는 방법이며 투자 전에 여러 가지 조건이 필요하다.