경매
[경매] 모의입찰 5(+낙찰 결과 패찰)
경매의 신
2022. 10. 18. 06:52
두인경매에서
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 0~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순
이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.
1. 물건분석
| 면적(공급/전용) | 76.315(23평) / 59.96(18.14평) | 세대 | 417세대 |
| 년차 | 20년 | 총동수, 층/최고층 | 4개동, 10층/18층 |
| 준공년월 | 2002/03 | 용적률/건폐율 | 248%/21% |
| 총/세대당 주차대수 | 508대/1.22대 | 연평균관리비 | 13.8만원 |
| 평균 공시가격/재산세 | 16950만원/28.94만원 | 1개월평균 실거래가 | 2.8억 |
| 교통(하) | 1.5km이내 없음 오남역 근처 | ||
| 학군(중) | 500m 이내 다 있음 | ||
| 상권(하) | 큰 건 없음 | ||
2. 권리분석
3. 수익률 분석
- 현재 시세
| KB 평균 | 281,666,667 |
| 국토부 평균 | 283,000,000 |
| 네이버 평균 | 275,000,000 |
| 전체 평균 | 279,888,888.89 |
| 감정가 | 최저가 | 평균 시세 |
| 270,000,000 | 189,000,000 | 279,888,888.89 |
| 낙찰가(시세80%) | 매도가(시세93%) |
| 223,911,111 | 260,296,667 |
| 대출 | 179,128,889 |
| 납부할 잔금 | 25,882,222 |
| 입찰 보증금 | 18,900,000 |
초기 비용
| 등기비용 | 3862318 |
| 등록세 | 10200 x 4 = 40800 |
| 인수금액 | 0 |
| 명도비 | 0 |
| 인테리어/청소 | 0 |
매도 비용(비조정지역, 2년 이상 보유)
| 대출이자(연6% 2년) | 895644 x 24 = 22391100 |
| 양도소득세 | 0 |
| 중개수수료 | 1041187 |
수익
| 순수익 | 26,108,184 |
| 수익률 | 53.7% |
오.. 모의입찰이랑 90만원 차이난다 입찰했으면 낙찰될 뻔