경매
[경매] 모의입찰 8(모의입찰 결과 패찰)
경매의 신
2022. 11. 7. 21:57
두인경매에서
- 진행 중 물건
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 0~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순
이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.
1. 물건분석
| 면적(공급/전용) | 78.995(24평) / 59.91(18.12평) | 세대 | 298세대 |
| 년차 | 25년 | 총동수, 층/최고층 | 1개동, 22층/23층 |
| 준공년월 | 1997/01 | 용적률/건폐율 | 345%/21% |
| 총/세대당 주차대수 | 304대/1.02대 | 연평균관리비 | 15.7만원 |
| 평균 공시가격/재산세 | 18150만원/31.25만원 | 1개월평균 실거래가 | 3억 |
| 교통(중상) | 1호선 회룡역 도보 14분(의정부역 전역이 회룡역) | ||
| 학군(중하) | 무지개유치원 144m / 호원초 98m / 호원중 517m / 상우고 958m 고등학교는 좀 멀다 |
||
| 상권(중) | 한정거장 이후에 상권 최고인 의정부역 | ||
2. 권리분석
3. 수익률 분석
- 현재 시세
| KB 평균 | 285000000 |
| 국토부 평균 | 292000000 |
| 네이버 평균 | 325000000 |
| 전체 평균 | 300,944,444 |
| 감정가 | 최저가 | 평균 시세 |
| 191000000 | 133700000 | 300944444 |
| 낙찰가(시세70%) | 매도가(시세93%) |
| 210,661,111 | 279,878,333 |
수익률 계산
| 대출 | 168,528,889 |
| 납부할 잔금 | 15,392,222 |
| 입찰 보증금 | 26,740,000 |
초기 비용
| 등기비용 | 1433152 |
| 등록세 | 10200 x 3 = 30600 |
| 인수금액 | 0 |
| 명도비 | 0 |
| 인테리어/청소 | 0 |
매도 비용(조정지역, 2년 이상 거주)
| 대출이자(연6% 2년) | 842644 x 24 = 20,223,467 |
| 양도소득세 | 0 |
| 중개수수료 | 1,795,520 |
수익
| 순수익 | 45,282,454 |
| 수익률 | 101.2% |
전세가 2억인데 2억 천에 낙찰받으면 2년 버틸만한데..?????
유튜브에도 나온 물건이라 경쟁률 높을듯하다
그래도 탐나는걸
| 모의 입찰가(시세70%) | 실제 낙찰가(시세 105%) |
| 210,661,111(수익 4500만원) | 305,100,000(수익 -7000만원) |
왜 현재 시세가 3억인데 더 비싸게 낙찰받았을까..?