[경매] 모의입찰 11

두인경매에서

- 진행 중 물건
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 0~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순

이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.

 

1. 물건분석

면적(공급/전용)	103.921(31평) / 84.915(25.69평)	세대	270세대
년차	23년	총동수, 층/최고층	3개동, 15층/15층
준공년월	1999/11	용적률/건폐율	215%/21%
총/세대당 주차대수	309대/1.14대	연평균관리비	21만원
평균 공시가격/재산세	18450만원/31.82만원	1개월평균 실거래가	3억
교통(상)	4호선 진접역까지 버스 8분
학군(중)	고등학교가 버스로 20분
상권(하)	진접역쪽 이용

2. 권리분석

3. 수익률 분석

- 현재 시세

KB 평균	315000000
국토부 평균	297000000
네이버 평균	315000000
전체 평균	309,111,111

 

감정가	최저가	평균 시세
318000000	155820000	309111111

낙찰가(시세70%)	매도가(시세93%)
216,377,778	287,473,333

 

 

수익률 계산

대출	173,102,222
납부할 잔금	27,693,556
입찰 보증금	15,582,000

초기 비용

등기비용	1,076,649
등록세	10200 x 8 = 81600
인수금액	0
명도비	0
인테리어/청소	0

매도 비용(조정지역, 2년 이상 거주)

대출이자(연6% 2년)	865511 x 24 = 20,772,267
양도소득세	0
중개수수료	1,795,520

수익

순수익	46,906,669
수익률	103.0%

대출이자를 좀 더 싸게 받으면 괜찮은 물건