경매
[경매] 모의입찰 12 (천호 금호아파트) 3000만원 차 패찰
경매의 신
2022. 12. 11. 14:23
두인경매에서
- 진행 중 물건
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 0~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순
이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.
1. 물건분석
| 면적(공급/전용) | 37(11평) / 27.61(8.36평) | 세대 | 232세대 |
| 년차 | 35년 | 총동수, 층/최고층 | 1개동, 12층/14층 |
| 준공년월 | 1987/06 | 용적률/건폐율 | 248%/22% |
| 총/세대당 주차대수 | 37대/0.16대 | 연평균관리비 | 9.2만원 |
| 평균 공시가격/재산세 | 24450만원/43.34만원 | 1개월평균 실거래가 | 3.7억 |
| 교통(상) | 5호선 굽은다리역 바로 앞 | ||
| 학군(중) | 600m 이내 다 있음 | ||
| 상권(상) | 바로 옆 대형 홈플러스 | ||
2. 권리분석
3. 수익률 분석
- 현재 시세
| KB 평균 | 388000000 |
| 국토부 평균 | 365000000 |
| 네이버 평균 | 361000000 |
| 전체 평균 | 371,888,888.89 |
| 감정가 | 최저가 | 평균 시세 |
| 391000000 | 250240000 | 371,888,888 |
| 낙찰가(시세75%) | 매도가(시세93%) |
| 278,916,667 | 345,856,667 |
수익률 계산
| 대출 | 223,133,333 |
| 납부할 잔금 | 30,759,333 |
| 입찰 보증금 | 25,024,000 |
초기 비용
| 등기비용 | 2904378 |
| 등록세 | 10200 x 11 = 112200 |
| 인수금액 | 0 |
| 명도비 | 0 |
| 인테리어/청소 | 0 |
매도 비용(조정지역, 2년 이상 거주)
| 대출이자(연6% 2년) | 1115667 x 24 = 26,776,000 |
| 양도소득세 | 0 |
| 중개수수료 | 1,383,427 |
수익
| 순수익 | 35,876,195 |
| 수익률 | 61.1% |
- 주차장이 없는 게 단점
- 이렇게 유튜브 올라온 것을 보니 경쟁률 높을 듯
| 모의 입찰가(시세75%) | 실제 낙찰가(시세81%) |
| 278,916,667(수익 3500만원) | 301,000,000(수익 1000만원) |