22년 부동산트렌드쇼를 다녀오다! [현장 분위기 / 빠숑, 부룡 / 앞으로 투자 전략]
2022년 8월 20일 '부동산 트렌드 쇼'에 다녀왔다.
<요약>
☝시간 : 2022.8.19(금) ~ 20(토) 10:00 ~ 18:00
✌장소 : 삼성동 코엑스(COEX) D홀 (3층)
🤟내용:
부동산 관련 전시·세미나·일대일 컨설팅·사주 타로 체험·스마트 디지털체험관·현장 이벤트 등
[내가 신청한 무료 세미나]
▶ 세미나장
6. 12:30~14:00 [부동산 마스터]
새 정부 부동산 정책, 투자법이 달라진다(빠숑)
▶ 트렌드 LAB
12. 16:30~17:30
금리 상승에 흔들리지 않는 부동산 투자 전략(부룡)
*정보
- 사전 신청 시 무료입장
- 안쪽에 앉을자리가 별로 없음
- 사주, 타로를 보려면 사전예약
한 달 전 사전 신청을 하면 무료로 부동산 트렌드 쇼에 갈 수 있다 해서 현장 분위기를 느낄 겸 사전 신청을 했다.
전날에 카카오톡으로 입장권이 와서 현장에서 들어가기 전에 모바일 입장권을 보여주고 이름표를 받았다.
이 이름표가 있으면 자유롭게 드나들 수 있다.
입장하니 스마트 디지털 체험관에 대한 안내가 있었고, 바로 오른쪽에 삼성물산이 보였다.
우측 사진을 보면 삼성물산은 시공능력 1위이다. 내년에 오면 이 순위를 참고해서 봐야겠다.
세미나 시작 전 전체적으로 둘러봤는데 아직 특정 지역, 아파트에 관심이 없어서인지 가보고 싶은 부스는 없었다.
<동탄 라이브 오피스 홍보>
그러다가 동탄 부스가 있어 설명을 들어봤는데 라이브 오피스 홍보 설명이었다.
라이브 오피스는 처음 들어봤는데
live(거주) + office(사무실)
---->[업무용 오피스텔+지식산업센터에서 숙박]
이런 느낌이다.
장점
주택수에 산정이 되지 않고
전매 제한이 없으며(투기수요 때문에 법안 검토 중)
취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면으로 세제혜택이 있다.
단점
건축법을 위반해서 짓는 경우가 많아 조심해야 한다.
임시로 사업자를 받아 투기하는 경우가 많다.
법의 빈틈으로 노려 나온 물건으로 체계가 잡히지 않은 물건에 섣부르게 투자하면 안 된다고 생각한다.
<빠숑 세미나>
설명을 듣다가 12시 30분이 돼서
빠숑의 정부 부동산 정책에 따른 투자법에 대한 세미나를 보러 세미나장으로 갔다.
강의를 요약해보면,
1. 8.16 대책 총평
▶ 주택 가격은 원래 비쌌다.
▶ 일자리가 빠졌다.
▶ 거래량 활성화 대책이 없다.
▶ 청년 여론을 많이 봄
2. 대책에 대한 전망
▶ 재건축 나아질 것(안전진단 초과이익 환수 분양가 상한제 완화될 것)
*초이환은 민주당과의 협의가 필요
*중요한 것은 이용 가능 시기다
▶ 광역 교통망 좀 더 빨리 개통될 것
▶ 소규모 개발 많아질 것
▶ 가격은 더 올라갈 것(인건비, 토지 가격 상승)
3. 현재 부동산 시장
▶ 22년부터 조정중
▶ 서울 거래량 600건... 처음 보는 수치
▶ 하락이라고는 하지면 너무 올랐기 때문에 빠지는 것
▶ 아파트는 실수요가 많지만 살 돈이 없어 등급을 낮춰 외곽으로 가고 인천으로 감
▶ 5년간 경남 쪽은 떨어지다가 22년 오르고 나머지 떨어짐
4. 21년 시장
▶ 수요 적고 공급 있는데도 오름 이상한 현상
이때 피 받고 상가 같은 수익형 물건 사서 물린 사람들 많음
▶ 수도권은 수요는 증가하는데 공급을 축소해서 오른 것
▶ 21년도 급등 시세장은 제외하고 분석해야 한다.
5. 공급
▶ 공급에는 2가지가 있음
1. 신규 공급 2. 기존 물량 거래
2. 기존 물건들의 거래가 중요한데 지금까지의 정책이 그것을 막음
6. 지금은 조정중?
▶ 조정과 급매물을 구별해야 하는데
1. 조정중 (세종 대구 대전 송도)
2. 급매물 나오는 곳 (서울 경기 일부)
이 둘은 구분해야 함
즉 내가 가고 싶은 곳은 오르고 있고, 팔고 나가고 싶은 곳은 하락 중
이천은 실수요 투자수요가 다 들어가며 상승
서울은 살 사람이 없어 회전이 안되고 있음
ㅡㅡ>>다주택자들이 집을 사는 방향으로 정책을 이끌어야 회전이 가능
7. 해야 할 일
▶ 미래를 예측하는 것보다 특정 입지의 아파트의 분양을 분석하기
▶ 실수요 기준으로 보기
▶ 금리가 중요한 게 아님, 정책을 봐야 함(규제할 것인지 방치할 것인지 완화할 것인지)
▶ 규제를 해제하면 투자수요 실수요 증가
▶ 미분양이 나온다는 것은 시장이 정상화되고 있다는 것이고 그때 갈아타기를 해야 함
▶ 미래가치는 일자리 새 아파트 일자리와 교통망으로 판단
▶ 무주택자는 최저점을 맞출 자신이 없으면 10년 후 가격이 올라갈 곳을 사기
돈이 있다면 한남 뉴타운, 압구정 현대 사라..
돈이 없다면 신림 상계 뉴타운 사라 20대는 3기 신도시도 나쁘지 않음
<3기 신도시>
▶ 일자리가 늘어나는 곳을 노려야 함
- 화성(아파트 많음, 인구증가, 일자리)(GTXA)
- 평택(아파트 많음, 일자리 증가 공장 6개 중1 공장 가동, 지금 하위권)
- 과천(지식정보타운)
- 성남(판교 테크노밸리)
<부룡 세미나>
커피 좀 마시고 쉬다가 부룡님의 두 번째 세미나를 들었다.
강의를 요약해보면,
1. 금리인상기 효율적 투자전략
▶ 2008, 9년 그 당시에는 침체장이라고 생각하지 않았음
▶ 거래절벽을 막기 위해 취득세 완화 가능성도 있으며, 지금 성급하게 들어가기는 애매하고 연말까지는 봐야 한다. 아직 상승여력이 남아있다고 생각
▶ 구매력이 떨어지니 투자방법을 바꿔라, 투자방법 변화의 변곡점에 있음(아파트-> 빌라) 빌라로 가는 이유는 재개발 모아타운 신통 기획을 정부가 밀고 있기 때문
▶ 하락은 6개월~1년간의 추세를 봐야 함
월세 가격 상승-> 월세 수익의 증가, 전세 상승?
▶ 과거 금리 인상 후 인하할 때 대형은 떨어지고 소형은 오름 이 당시에 소형 아파트 전성시대가 되고 임대사업도 각광 받음(이번에 정부사 임대사업 시작한다는 말이 있음) 즉 과거랑 똑같은 패턴
--> '똘똘한 한 채에서 가벼운 여러 채로'
-->'시세차익보다는 수익형으로'
-->'금리 인상에서 금리 인하로'
-->'양도세 중과에서 변화의 시대'
정책 복붙인가?!
2. 어느 지역과 대상을 노려야 할까?
▶ 사는 시기가 아닌 매도하는 시기가 중요
▶ 그래서 지금 같은 변곡점 시대에는 단기보다는 중기로 봐야 함
3. 주택 수에 따른 투자 전략
▶ 무주택자
청약에 집중(첫 주택자는 심리에 쉽게. 위축)
->중장기적으로는 분상제, 공공분양에 집중
▶ 1 주택자
금리인상으로 인한 영글 투자자들의 급매를 노리기
즉 급등세 이후의 낙폭과대 지역을 노려라(송도 세종 등)
노도강 엄청 올랐다 떨어짐
급상승한 곳은 급하락 하는데 그게 가치가 없어서는 아님
▶ 다주택자
체력과 눈을 바꾸기(시세차익보다는 수익형으로 바꾸기)
덜 올랐거나 많이 떨어져 수익률이 높아진 물건(오피 빌라 꼬빌)
※ 앞으로 10년간 급매물이란 단어를 지긋지긋하게 들을 것
<세미나 후기>
빠숑님은 실질적인 지역을 집어주신 편이고 부룡님은 과거 데이터를 분석해 현재 할 수 있는 투자를 알려주셨다.
빠숑님 세미나에는 4,50대가 많았고 부룡님 세미나에는 2,30대가 많았다 신기했다.
하지만 공통적인 것은
▶ 거래 절벽은 이례적인 현상이다.
▶ 정부가 재개발 재건축을 추진하고 있으니 그쪽을 잘 알아봐야 한다.
▶ 지금은 하락기보다는 조정장이다.
▶ 지금 크게 하락하는 곳은 가치가 있어서 오른 곳인데 너무 많이 올라서 떨어졌을 뿐 뉴스에 속지 말자.
<부동산 트렌드 쇼 후기>
사실 부스에서는 크게 얻은 건 없었지만 세미나를 들으면서 내가 어떤 스탠스를 취해야 할지 생각해보게 되었고
경매 공부를 하면서 청약을 노리고 경매를 하다가 매년 오는 부동산 트렌드 쇼에 오는 사람들이 줄어들면 그때 진짜 내 집 마련을 하고 갭 투자를 해야겠다는 확신이 들었다.
또 이를 실현하려면 확실히 빨리 돈을 모아야겠다는 생각을 했다.