[경매] 모의입찰 10 (모의입찰 결과 낙찰)

 

두인경매에서

- 진행중 물건
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 0~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순

이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.

 

1. 물건분석

면적(공급/전용)	68.65(21평) / 51.91(15.7평)	세대	658세대
년차	30년	총동수, 층/최고층	8동, 4층/12층
준공년월	1992/07	용적률/건폐율	247%/23%
총/세대당 주차대수	388대/0.59대	연평균관리비	24.2만원
평균 공시가격/재산세	38300만원/79.51만원	1개월평균 실거래가	4.3억
교통(중)	4호선 쌍문역 도보 30분
학군(중)	500m 이내 유초중고 다 있음
상권(하)	그렇다할 상권 없음

2. 권리분석

3. 수익률 분석

- 현재 시세

KB 평균	445000000
국토부 평균	410000000
네이버 평균	444,666,667
전체 평균	433,222,222.22

 

감정가	최저가	평균 시세
249000000	249000000	433,222,222.22

낙찰가(시세75%)	매도가(시세93%)
324,916,667	402,896,667

 

 

수익률 계산

대출	259,933,333
납부할 잔금	40,083,333
입찰 보증금	24,900,000

초기 비용

등기비용	4346757
등록세	10200 x 3 = 30600
인수금액	0
명도비	0
인테리어/청소	0

매도 비용(조정지역, 2년 이상 거주)

대출이자(연6% 2년)	1299667 x 24 = 31,192,000
양도소득세	0
중개수수료	1,611,587

수익

순수익	40,829,656
수익률	102.1%

서울이라 그런지 재산세가 비싸다.

보통 임의경매인데 이 물건은 강제경매이다.

 

모의 입찰가(시세75%)	실제 낙찰가(시세73%)
324,916,667(수익 4000만원)	317,555,555(수익 5000만원)