[경매] 모의입찰 9 ( 모의입찰 결과 패찰)

 

 

두인경매에서

- 진행 중 물건
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 0~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순

이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.

 

1. 물건분석

면적(공급/전용)	54.24(16평) / 41.48(12.55평)	세대	580세대
년차	25년	총동수, 층/최고층	22개동, 2층/10층
준공년월	1997/09	용적률/건폐율	119%/19%
총/세대당 주차대수	588대/1.01대	연평균관리비	10.6만원
평균 공시가격/재산세	24200만원/42.86만원	1개월평균 실거래가	3.5억
교통(중하)	4호선 정왕역 도보33분
학군(중)	535m 이내 다 있음
상권(하)	홈플러스 600m(도보18분) 이마트 1km

2. 권리분석

3. 수익률 분석

- 현재 시세

KB 평균	365,000,000
국토부 평균	373,666,667
네이버 평균	315,000,000
전체 평균	351,222,222

 

감정가	최저가	평균 시세
393,000,000	192,570,000	245,855,556

낙찰가(시세70%)	매도가(시세93%)
245,855,556	326,636,667

 

 

수익률 계산

대출	196,684,444
납부할 잔금	29,914,111
입찰 보증금	19,257,000

초기 비용

등기비용	1597892
등록세	10200 x 10 =102000
인수금액	0
명도비	0
인테리어/청소	0

매도 비용(조정지역, 2년 이상 거주)

대출이자(연6% 2년)	983,422 x 24 = 23602133
양도소득세	0
중개수수료	1306547

수익

순수익	52922333
수익률	101.5%

 

아파트가 너무 오래됨

대지지분이 많음

주차대수 나쁘지 않음

 

모의 입찰가가(시세70%)	실제 낙찰가(시세 81~82%)
245,855,556(수익 5200만원)	287,300,000(수익 1000만원)