[독서 후기] 부동산 투자 사이클

등식

등식1
부채 = 유동성 = 구매력

등식2
내가 쓴 돈 = 남이 번 돈

등식3
내가 저축한 돈 = 남이 빌린 돈 = 부채

비핵심대출

은행이 아닌 다른 곳을 통한 대출

 

 

사이클

금리 상승 → 유동성 감소 → 주택 판매량 감소 → 주택 착공률 감소 → 건설업 고용 감소 → 금리에 민감한 지출 감소 → 자동차 판매량 감소 → 일부 자본 지출 감소 → 건축·제조업 고용 감소 → 소비자 지출 감소 → 재고 감소 → 2차 생산 감소 → 경제 전반에 걸쳐 제조 감소 현상 확산 → 자본 지출 붕괴

 

→ 중앙은행 단기금리 인하, 신용수요 민감 제품(주택, 자동차) 가격 하락 → 유동성 증가 → 단기금리 인하로 수입원 확실한 소비자(공무원이나 대기업 직원)의 지출 증가 → 금리에 민감한 제품 생산 증가 → 주택 판매량과 착공률 증가 → 건설·제조업 고용 증가 → 재고 증가 → 자본 지출 증가 → 물가 상승 → 물가 대응 금리 상승

주택 버블의 기준

연 30% 이상 상승하면 주택 버블이다.

 

20% 상승 : 약한 버블

- 1988(20.04%)

- 1989(20.20%)

- 2002(22.78%)

 

30% 상승 : 강한 버블

- 1990(32.28%)

 

금융안정보고서

 

금융안정보고서(2022년 6월).pdf

6.94MB

 

 

한국은행은 매년 2회 이상 통화신용정책의 수행상황과 거시 금융안정상황에 대한 평가보고서를 작성하여 국회에 제출하여야 한다.

금융불안지수 및 금융취약성지수

이 우리나라의 금융시스템 은 대체로 안정되어 있으나, 민간부채 누증 및 높은 주택가격, 업종별 불균등 회복으로 인한 기업의 부실 증대 가능성 등이 취약요인으로 잠재하고 있다.

 

GDP대비 민간신용 비중

GDP대비 민간신용 비중이 과도하게 높아진다는 것은 위험 신호이다.

민간신용/명목GDP 비율1)은 GDP 성장세가 확 대된 가운데 민간신용의 증가세가 축소되면서 상승세가 둔화되었다. 그동안 높은 수준을 나타냈던 가계신용 증가율 이 소득 증가율보다 낮아지면서 가계의 채무상 환부담이 다소 완화되는 모습이다.

 

평균보다 훨씬 높아지면 그때부터 서서히 위험이 다가온다는 뜻이다.

 

 

한국 경제와 세계 경제

한국 경제는 수출 중심이라 세계 경제에 큰 영향을 받는다.

버블 후 경기 후퇴는 가능하지만 일본에서 발생했던 것 같은 미친 신용을 동반한 버블이 일어나지는 않을 것이다.

 

버블

버블은 시대를 막론하고 찾아왔으며, 버블이 일어날 당시에는 버블로 인식되지 않는다.

버블 중에서도 문제는 부동산 버블이다.

1930년대 미국 대공항, 일본 버블 모두 부동산과 관련이 있었다.

 

서브프라임

아무리 보수적으로 자산을 운영하더라도 시장이 미치면 편승하기 마련이다.

당시에 미국은 이민이 활발한 국가라 이민자들로 인해 주택가격이 계속 오를 수밖에 없다는 주장 역시 정설로 굳어져 있었다.

이렇게 시장에 미신이 넘쳐날 때를 경계해라