[발품] 청량리 재개발 임장(한 곳에서 재개발의 전 과정을 맛보다..!)

<요약>

	진행	규모	특징
청량리 3구역 (해링턴플레이스)	2023년 1월 입주예정	220세대	35평 9억
청량리 4구역 (롯데캐슬 SKY-L65)	2023년 7월 입주예정	1425세대	36평 13.5억
청량리 7구역 (롯데캐슬)	2022년 9월 일반분양 예정	761세대	84타입 피8억, 조분가 4.9억
청량리 6구역	건축심의 끝나고 사업시행인가 목전	1501세대	피5억, 매매7억
청량리 8구역	2023년 사업시행인가 준비	610세대	조분가 6억, 매매4~5억
청량리 9구역 (ㅡ>신통)	정비계획 수립중	666세대	신통기획 1차 소형 많을 것으로 예상
전농 9구역	구역 지정 임박	35층 규모 1175세대	공공재개발
전농 8구역	2021년 12월 조합설립	20층 1515세대	피 4억, 조분가 6억
제기 6구역 (SK에코플랜트)	2022년 관리처분인가 준비	423세대	피4.5억, 권리가 5.3억, 추가분담금 1,4억
제기 4구역 (힐스테이트)	관리처분인가 고시	25층 999세대	84타입 6억 피 5억

재개발 지역은 34평 기준으로 11억 신축 아파트는 15~16억 정도로 안전마진 2~3억이라고 생각하면 된다.

이렇게 구역 지정, 조합 설립, 사업시행, 관리처분, 실제 입주까지 재개발의 전 과정을 한 곳에서 봤다.

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<실제 임장>

이렇게 청량리역 주변을 둥글게 돌았다.

 

청량리역 4번 출구에서 시작해서

1. 공공재개발 2차 전농 9구역(구역지정임박)
2. 재개발 전농 8구역(조합설립인가)
3. 래미안 크레시티(전농 11구역)
4. 래미안미드카운티
5. 래미안 위브
6. 롯데캐슬 노블레스/롯데캐슬 SKY-L65/한양수자인 192/해링턴 플레이스
7. 재개발 제기 4구역(관처)
8. 재개발 제기 6구역(사시)
9. 재개발 청량리 6구역(사시 임박)
10. 재개발 청량리 7 구역(사시 임박)
11. 재개발 신속 통합기획 1차 청량리동 19 일대(과거 청량리 9구역)

이렇게 돌고 회기 파전골목에서 파전에 막걸리 먹고 마무리했다.

청량리역 4번 출구를 나오면 롯데백화점이 바로 앞에 보인다.
이 날은 정말 날씨가 좋았다.

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1. 공공 재개발 2차 전농 9구역

현 상황은?

예전에 뉴타운으로 지정되었다가 16년에 해제 위기까지 있었지만 주민들 투표로 다시 살아났다.
이후 22년 7월 28일 추진 위원에서 동대문구청에 구역 지정 입안 제안서를 제출하며, 본격적인 정비 계획 수립 절차에 착수해 구역 지정에 임박했다.

어떻게 탈바꿈?

조합원수는 632명, 1107세대를 짓는 사업으로 일반분양은 277세대가 예상되어있다.
법정 최고 상한에 가까운 용적률 299.6%를 적용해 최고 35층 규모의 1175세대가 들어설 예정이다.

 

특징이 있다면?

기존 계획 수립에 포함된 지역과 새로 편입된 지역의 권리 산정일에 대한 형평성 문제 때문에 일부 주민들이 지구 지정을 반대하고 있어 계획보다 지연이 될 수는 있으니 몸테크를 할 생각이 있다면 적당하다.

 

현장에서 느낀 점?

체감상 일반적인 재개발로는 추진되기 힘들어 보일 정도로 멀쩡한 건물들이 많았다.

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2. 재개발 전농 8구역

현 상황은?

2005년 9월에 조합설립 추진회 설립

2008년 7월에 정비구역 지정

2021년 12월 조합설립

어떻게 탈바꿈?

지하 2층~지상 20층 22개 동, 총 세대수1515세대(임대 262세대 일반분양 590세대)
조합원수 663명
일반분양이 590세대 정도이니 사업성이 우수하다.

특징이 있다면?

신축들이 대거 입주가 되고 있어. 같이 좀 속도를 낼 수 있겠지만, 단독이나 다가구가 많다 보니 가격대는 좀 높다.
면적이 어느 정도 있는 구역이기에 소형이 아닌 국평이 대세를 이룰 거라 보인다.
덧붙여 바로 건너편에 초, 중, 고가 위치해있고 서울시립대도 붙어있다.

교통망 발표된 면목선이 바로 앞을 지나가는 것도 호재 중 하나
현재 피가 4억대 정도 형성된 걸로 보인다. 즉 주변 조합원 분양가는 국평기준 대략 6억 정도 보면 약 10억대로 국평을 잡는 거라 볼 수 있다.

현장에서 느낀 점?

9구역보다는 낮은 건물이 많아서 재개발 추진이 더 빠를 것으로 보인다.

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3. 래미안 크레시티(전농 11구역)

위 사진은 래미안 크레시티이다. 

거의 1위라고 할 수 있다.

부동산이 12갠가 엄청 많았다.

위의 두 사진은 레미안 크레시티 찍고 뒤돌아서 찍은 사진이다.

한쪽은 낙후되고 한쪽은 신축이고
이렇게 온도차가 심한 게 신기했다.

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4. 래미안 미드 카운티

래미안 크레시티에서 래미안 미드 카운티가 바로 보인다.

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5. 래미안 위브

래미안 위브는 찍지 못했는데 래미안이 3개나 있는 게 신기했다.

거리뷰를 보면 다음과 같다.

보기에는 낮아 보여도 2652세대이다.

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6. 롯데캐슬 노블레스/롯데캐슬 SKY-L65/한양수자인 192/해링턴 플레이스

롯데캐슬 노블레스

확실히 래미안보다 마음에 드는 외관이다. 하지만 래미안이 삼성물산의 브랜드다 보니 내부가 더 탄탄하다고 한다.

 

롯데캐슬 SKY-L65(재개발 청량리 4구역)

한양수자인 192

해링턴 플레이스(청량리 3구역)

롯데캐슬 SKY-L65/한양수자인 192/해링턴 플레이스가 모여있었는데 3개의 으리으리한 건물들을 보니 청량리역의 발전이 기대됐다.

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7. 재개발 제기 4구역

이렇게 관리처분 인가 고시에 대한 축하 현수막이 걸려있다.

조금 더 가면 가로주택정비사업 조합설립준비위원회가 있다.

 

가로주택은 재건축, 재개발과 달리 노후. 불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비하여 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 작은 규모의 정비사업이다 보니 절차 등이 생략되어 사업이 빠르다는 장점이 있다.

현 상황은?

관리처분 인가가 났으니 이제 철거만을 앞두고 있다고 보면 된다.

무려 17년 만의 관리처분 인가다.

어떻게 탈바꿈?

조합원 수 380명

지하 2층~지상 25층 11개 동 총 909가구를 짓는 사업으로 이 중 374가구가 일반 분양, 156세대가 임대로 될 예정이다.

22년 말에 이주 절차 들어가 59 타입 5억 원, 84 타입 6억 300으로 시공사는 현대건설(힐스테이트)이다.

이미 한 번 관리처분 인가가 났기 때문에 이미 철거 별실이 70% 진행되고 있어 더욱 속도가 빨리질 것으로 예상된다.

관처 전 프리미엄은 5억대에 나왔다.

현장에서 느낀 점?

언제 으리으리한 건물들을 보고 왔냐는 듯 낙후된 건물들이 보였다.

지금까지 본 곳 중 가장 낙후됐다. 관리처분 인가가 난 적이 있어서 그런가 보다.

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8. 재개발 제기 6구역

현 상황은?

22년도에 관리처분 인가를 준비 중이다. 내년 봄쯤에는 이주를 시작할 것으로 보인다.

어떻게 탈바꿈?

총세대수 423세대를 짓는 사업으로 조합원수는 198세대, 시공사는 SK에코 플랜트이다.

특징이 있다면?

분담금을 입주 시 납부하는 방식이다.
지금 나오는 매물들을 보면 피 5억 정도 형성되어 있어서 5억을 부담할 수 있는 사람이면 접근은 충분히 할만하다.

고려대 역세권이면서 청량리 역 도보 10분 거리이다.

 

74 타입 기준으로

매매가 9억 8천
프리미엄 4억 5천
권리가 5억 3천
예상 조합원 분양가 6억 9천
추가 분담금 1억 4천
총 매매가 11억 2천
입주 시 시세 14억 정도~15억 예상(래미안 크레시티 34평 16억이니)
안전마진 3억 정도 예상된다.

현장에서 느낀 점?

4구역보다 낙후되진 않았으나 확실히 재개발이 필요해 보였다. 하지만 구역 도입부에 있는 교회가 마음에 걸렸다.

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9. 재개발 청량리 6구역

현 상황은?

사업시행인가보다 더 힘들다는 건축심의가 끝났고 곧 사업시행인가를 목전에 두고 있다.

어떻게 탈바꿈?

2종 일반주거지역으로19개 동을 짓는 1501세대 큰 규모 구역이다.
일단 조합원수가 699명으로 거의 일반분양이 100% 좀 안되게 나오니 사업성도 괜찮고 84 타입이 주력 평형이다.

피가 대충 국평기준5억정도 형성되며, 요즘 분위기가 살짝 내려온 거로 가정할 때 인근 시세 15억이면 마진은 있을 거라 본다.

건물만 나온 것이 총매가 7억(전세 7천, 실투 6.3억) 대략 프리미엄이 5억 정도짜리가 있었다.

청량리 구역 중 프리미엄이 낮은 편이다.

특징이 있다면?

청량리역에서는 도보로 좀 힘들지만 6호선 고려대역은 걸어갈만하다.

사업시행인가가 보이기 때문에 매물은 나오지 않고 있다.

 

현장에서 느낀 점?

분위기 자체는 제기 6구역과 비슷했다. 대규모이다 보니 시간이 조금 더 걸리지 않을까 싶다.

이곳은 청량리 8구역인데 더 들어가 보지는 않았다.

23년 초 사업시행인가를 준비하고 있으며 조합원 282명에 610세대가 될 것이며, 시공사는 삼성물산, 롯데, 현대 중 결정 날 것으로 예상된다.

실투금은 4~5억 정도 되며 청량리역과 가깝다는 장점이 있다.(도보 9분)

급매물로 22년 8월 5.3억이 나왔는데 조합원 분양가 6억을 잡아도 주변 15억을 생각하면 안전마진 3~4억 정도 예상된다.

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10. 재개발 청량리 7 구역

현 상황은?

20년 4월 관처가 났으며 청량리 4구역(롯데캐슬 SKY-L65)의 뒤를 이어 진행되고 있으며

22년 9월 일반분양 예정이고, 25년 준공 및 입주를 목표로 하고 있다.

어떻게 탈바꿈?

총 세대수 761세대에 조합원수 388명으로 조합원 분양가가 59 타입 3억 7000만원 84 타입 4억 9000만원으로 주변구역들에 비해 조분가가 저렴하다. 

하지만 프리미엄이 8억대이다. 그렇다면 총 투자금액은 59타입 12억, 84타입 13억으로 안전마진 2억 정도를 예상하지만 프리미엄이 8억이라 현금이 많아야 가능하다.

현장에서 느낀 점?

재개발을 위해 철거를 한 현장은 처음 봤는데 앞으로 다른 구역들도 이렇게 되겠지? 싶었다.

언덕 위에 있는듯했다.

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11. 재개발 신속 통합기획 1차 청량리동 19 일대

현 상황은?

원래는 청량리 9구역이다.

높은 동의율로 신통 기획 1차에 선정되었는데, 신통 기획에 포함되면 실거주 필수+2년간 매매, 임대 금지이다.

지금은 정비계획 수립 중이다.

어떻게 탈바꿈?

세대수는 666세대가 예상되며 조합원은 339명이다. 토지면적에 비해 세대수가 많기 때문에 소형이 많을 것으로 예상된다.

특징이 있다면?

초중고가 인접해있다.

토지거래허가구역이라 투자보다는 실거주 목적으로 좋아 보인다.