[부동산 스터디] 더 프로페셔널 시즌2 (1회) [의서빌/재개발계산/조합원자격/1,2,3종 주거지역/소액임차인/목동 재건축]

 

 

<요약> 

일시
: 22년 9월 4일 일요일 08:00 ~ 11:00
장소
: 파티앤스터디 양주삼숭
스터디 기간
: 22년 9월 4일 ~ 22년 12월 11일
(격주 일요일마다 총 8회, 16주)
스터디 내용
1. 재개발 재건축 이야기
2. 제이지님 경매 개념 + 물건문석
3. 오레오님 양천구 목동 재건축 아파트 발표

스터디 과제
: 주 2회 글쓰기, 경매 물건분석, 1회 발표

 

 

이날은 드디어 4개월간의 스터디의 첫 발을 내디딘 날이었다.

태풍의 영향으로 흐리고 비가 왔는데도 11분이나 참여해주셨고, 피치 못할 사정으로 인해 참여를 하지 못한 땡글이님, 주주아트님은 줌으로 참여해주시는 열정을 보여주셨다.

 

 

중 미팅

7시 쯤  그린러버님, 키위셔벗님, 장군똘똘님께서 미리 도착하셔서 세팅을 해주셨고, 특히 장군똘똘님께서 커피와 초콜릿을 챙겨주셨다.

덕분에 당충전을 하면서 스터디에 집중할 수 있었다.

정규 시작 시간은 9시지만 8시부터 와서 개인적인 투자 이야기를 나눌 수 있는데,

다들 이 소중한 시간을 누리기 위해 8시쯤 도착하셨다.

1. 재개발 재건축 이야기

이 날은 어쩌다 보니 재개발 재건축 이야기를 많이 하게 되었다. 얻은 것들은 다음과 같다.

▶의가빌 의서빌

의가빌 : 의정부 가능동 빌라
의서빌 : 의정부역 서쪽 빌라

둘 다 의정부의 재개발 가능성 있는 지역을 줄여서 부르는 것이다.

의서빌은 가칭 1구역부터 가칭 4구역까지 구역이 나뉘어져 있다.
가칭 4구역이 가장 가능성이 있으며 빌라 시세는 2억정도로 갭 8천정도이다.
다음에 임장을 한번 다녀와야겠다.

 

▶의정부 중앙 1, 2, 3 구역

의정부 중앙 1구역은 예전에 임장을 가봤는데 꽤 낙후된 곳이다.
2016년 재개발 시도를 했으나 무산이 되었다고 한다. 추후 개발되어 입주를 시작하게 된다면 1368세대로 구성될 것이다.

22년 8월 현재는 소유자 등의 동의를 받아 시청에 구역 지정 등의 신청을 해둔 상태이다.
입지상으로는 의정부에서 가장 메리트가 있어보이는 곳이다.
여기는 원조합원보다 신조합원이 더 많다고 한다.

참고로 중앙 3구역은 푸르지오 더 센트럴 926세대가 될 예정이다.

▶ 재개발 계산방식

<총 투자금 구하기>

<주어진 정보>
1. 조합원분양가
2. 감정가
3. 비례율
--> 권리가액 : 감정가X비례율(사업성)
--> 추가분담금 : 조합원분양가 - 권리가액
4. 이주비 지급액
5. 옵션계약
6. P 
--> 매매금액 : P + 권리가액

<취득시 필요금액>
(1) 필요매매대금금액 : 매매금액 - 이주비
(2) 시공사와 계약금액 : 추가분담금의 10%
(3) 옵션계약금 : 옵션계약의 10%
(4) 토지취등록세 : 매매금액의 4.6%

--> 취득시 필요금액 : (1) + (2) + (3) + (4) (중개수수료와 법무사비 별도)

<입주시 필요금액>
(1) 이주비
(2) 추가분담금잔액 : 추가분담금 - 계약금
(3) 옵션 잔금 : 옵션계약 - 옵션계약금

--> 입주시 필요금액 : (1) + (2) + (3) (건물 취득세 별도)

<총투자금>
취득시 필요금액 + 입주시 필요금액 + 중개수수료 + 건물취득세 + 법무사비용

<분담금 계산법>

돈되는 재건축 재개발 - 이정열 지음

▶ 재개발과 공시지가

재개발은 공시지가 기준으로 권리산정이 돼서 공시가를 중요하게 봐야 한다.

공시가가 오르면 재개발에서는 감정평가가 오른다. 즉 그 주택의 가치가 오르는 것이라 호재라고 볼 수 있다.

공시지지가가 단독주택>빌라>아파트 순으로 높다.

단독주택은 넓은 지분에 비해 보상이 적어서 동의율이 떨어진다. 

또한 아파트랑 같이 재건축이 되면 순위에서 밀리기 때문에 빌라입장에서 별로 좋지 않을 수 있다.

그래서 빌라에 재개발 투자를 한다면 단독주택이 별로 없고 빌라가 많은 곳으로 투자를 하는 것을 추천한다.

 

▶ 언제 재개발 투자?

실거주 한 채 가지고 나서는 갭이 적은 초기 재개발에 묵혀두는 것도 나쁘지 않음

단, 재개발은 갭으로 들어가도 나중에 돈을 내가 마련해야 하는 것을 감안해야 한다.

 

▶재개발 조건 (토지/시기)

<토지>

- 서울시 기준으로 90제곱미터 이상, 그 외 지역은 60제곱미터 이상 있어야 하며, 30제곱미터 이하는 현금청산의 대상이다.

- 30~90제곱미터는 사업시행인가 고시일 이후 공유지분 말고 단일에 세대 전원 무주택이어야 한다.

 

<현금청산>

- 투기과열지구 기준으로 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 매입하면 현금청산의 대상이다.

 

▶ 구역 모양

재개발 관련해서 구역 지정이 뜨면 일단 그것이 모양이 예쁜지가 중요하다.

 

▶ 주거지역 종류

 

재개발은 몇 종 주거지역인지가 중요하다.

구분	건폐율	용적률
제 1종 일반주거지역	60%	200%
제 2종 일반주거지역	60%	250%
제 3종 일반주거지역	50%	300%

▶ 팁

빌라 반지하, 꼭대기층은 내가 살아도 세입자가 잘 안맞춰져서 비추한다.

 

2. 제이지님 경매 개념 + 물건문석

제이지님은 경매 개념을

1. 경매 절차 2. 권리분석  3. 명도 및 수익화

이렇게 나눠서 설명을 해주셨다.

 

1. 경매 절차

부동산 경매 고수 만들기

 

 2. 권리분석

 - 소액임차인의 범위를 아는 것이 중요한데 이는 인터넷등기소 사이트에서 확인할 수 있다.

(상가와 주택이 다르니 주의해야한다)

http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/les/PLESSrchMapJ.jsp

소액임차인의 범위 등 안내

- 당해세, 임금채권

부동산 경매 고수 만들기

 배당순위를 보면 임금채권, 당해세가 중요한데 이는 다음에 포스팅해보도록 하겠다.

- 서류 중 매각물건명세서만 법적 효력이 있다. 심지어 등기부등본도 법적 효력이 없으니 맹신하면 안된다.

 

3. 명도 및 수익화

 

이 부분은 다음에 말씀해주신다고 하셨다.

 

3. 오레오님 양천구 목동 재건축 아파트 발표

목동에 오래 사셨던 오레오님께서 재건축 아파트를 설명해주셨다.

1~14단지 반은 목동, 반은 신정동 38년차정도 됐으며 6단지만 안전진단 2차까지 마쳤다.

주차가 어려워 살기가 좋지 않다. 그래서 임차가 60~70%
전세가율은 40%인데 7단지 32평 기준으로 전세가 6억정도, 매매가 16억정도이다.

 

그 유명한 목동 학원가는 목동 2단지와 5단지 사이에 있다.

 

목동 재건축 이슈가 있어서 궁금했는데 오래 사셨던 분께서 설명해주시니 귀에 잘 들어왔다.

 

<더 프로페셔널 부동산 스터디 시즌 2 OT>

2022.08.23 - [은밀한 부동산 공부] - [부동산 스터디] 더 프로페셔널 시즌2 (OT)

[부동산 스터디] 더 프로페셔널 시즌2 (OT)

 

2회에서는 내가 발표를 하게 됐는데 잘 준비해봐야겠다.