[경매] 모의입찰 3(+입찰결과 낙찰)

두인경매에서

- 다음 주 진행 물건(22/10/04~22/10/07)
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 1~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순

이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.

 

제일 최근 거래가 4억대인데 감정가가 19년도꺼라 2억대길래 유찰없이 바로 낙찰될 것 같다.

시세의 00%	초기투자금	낙찰가	매매가	수익금
80%	7천 5백만 원	3억 5천 4백만 원	4억 1천만원	2천 2백만원
83%	7천 8백만원	3억 6천 7백만 원	4억 1천만원	1천 4백만원
85%	8천 3백만 원	3억 7천 6백만 원	4억 1천만원	8.5백만원

 

<정리>

1. 물건분석
: 입지 - 중하

2. 권리분석
- 인수되는 권리 없음
- 임차인 미배당액이 60,600,000이라 명도가 까다로울 수 있음

3. 수익률 분석
: 시세의 80%에 낙찰 시 
초기에 7천5백만 원 정도를 투자
3억 5천 4백만 원에 낙찰받고 4억 천만 원에 팔면
2천2백만 원 이득(29.6% 수익률)

 

1. 물건분석

면적(공급/전용)	114(35평) / 84.9(25평)	세대	476세대
년차	13년차	총동수, 층/최고층	11개동, 8층/15층
준공년월	2010/9	용적률/건폐율	200%/22%
총/세대당 주차대수	600대/1.26대	연평균관리비	20.5만원
평균 공시가격/재산세	27500만원/51만원	1개월평균 실거래가	4.75억
교통(하)	경춘선 마석역까지 버스타고 20분
학군(하)	초중고를 다닐 순 있음
상권(중)	남양주시 1위

- 시장 강도가 마이너스이므로 가격이 빠지고 있음

- 매매강도가 전세 강도보다 높음 -> 투자수요가 많음

- 매매거래량 절벽

- 향후 공급 없음

 

하락장답게 더 빠질 확률이 있으므로 들어간다면 단타로 나오는 게 정신건강에 좋을 것 같다.

2. 권리분석

 

- 말소기준 권리 : 2011년 01월 21일 이후 모두 소멸
- 임차인 : 대항력없는 임차인 거주 중으로 9천만 원 보증금 중 3천만 원가량만 배당 가능한 상황으로 명도가 까다로울 수 있음

- 인수할 금액 : 없음

3. 수익률 분석

현 시세가 4억대인데 반해 감정평가 금액은 2억대인 점은 19년에 감정평가를 해서 그렇다.

- 현재 시세

KB 평균	440000000
국토부 평균	452,333,333
네이버 평균	437,500,000
전체 평균	443,277,777

- 희망 입찰가[(1) = 354,622,222]

감정가	235,000,000	19년 기준
최저가	235,000,000	2회(감정가의 100%)
예상입찰가	354,622,222 (1)	시세의 80%
은행대출	283,697,778	낙찰가의 80%와 KB부동산 시세의 70%중 낮은 금액에 적용 금리는 연 6% 이내의 저금리 낙찰가의 80% : 283,697,778 KB부동산 시세의 70% : 308,000,000

[유찰]

*1회 유찰 시
서울 등 일부 광역시 : 감정가의 20% 내림
경북 등 지방 : 감정가의 30% 내림

1회 2022.10.05 235,000,000(2.35억)
2회 2022.11.09 164,500,000(2.35억 X 0.7)
3회 2022.11.14 115,150,000(2.35억 X 0.7 X 0.7)
4회 2023.01.18 80,605,000(2.35억 X 0.7 X 0.7 X 0.7)

 

- 자기 자본 투여 금액[ (1) +...(6) = 75,737,550]

입찰보증금	23,500,000 (1)	최저가의 10%
납부해야 할 잔금	47,424,444 (2)	낙찰가 - 은행 대출 - 입찰보증금
취득세	1,950,422 (3)	낙찰가의 1.1% 의 1/2(생애최초 주택구입 취득세 50% 감면)
인수해야 할 보증금	0	없음
명도비	1,000,000(4)	없음
인테리어 / 청소	0 (5)	거주중이니 없다고 가정
법무사비 기타 포함	1,862,684 (6)	부동산계산기 등기비용 - 취득세
관리비	0	확인필요(없다고 가정)

*취등록세

* 부동산 계산기 등기 비용

* 증지세는 필지(지적공부에 등록하는 토지의 등록 단위) 당 15000원

* 등록면허세 (말소 1건당 7200원) / 말소 등록세 (말소 1건당 3000원) 고려 안 함
10200 X 2 = 20400원

- 지출 [(1) + (2) + (3) = 30,373,393]

대출 이자/년 (거치식)	945,659	대출금액 4% / 12개월
6개월 이자	5,673,956 (1)	월이자*6
양도소득세	23,050,444 (2)	1년 미만 양도세 40%
중개수수료	1,648,993 (3)	매도금액*0.4/100

* 전월세 전환율 : 전세를 월세로 전환할 때 전세보증금의 어느 정도를 임대로 전환할 수 있는 지를 정한 비율
한국감정원 사이트(전월세 전환율 조회)

월세=[(전세보증금-월세 보증금) X전월세 전환율/12개월]

전월세 보증금을 넣어서 줄일 수 있다.

주택 전월세 전환율
[대통령령으로 정하는 비율 10%와 기준금리 2.25% 중 낮은 비율] + 대통령령으로 정하는 이율 2%
= 2.25% + 2% = 4.5%

상가 전월세 전환율
[대통령령으로 정하는 비율 12%]와 [기준금리 2.25% 중 낮은 비율에 대통령령으로 정하는 배수 4.5배] 중 낮은 비율
= 2.25% × 4.5 = 10.125%

- 순수익

총 비용(비용+지출)	35,186,499 (75,737,550-23,500,000-47,424,444)+30,373,393	(자기자본 투여금액 - 보증금 - 잔금) + 총 지출
순수익	22,439,612	매도 금액 - 낙찰가 - 총 비용
수익률	29.6%	순수익 / 초기 실투자금

3개 경우의 수

시세의 00%	초기투자금	낙찰가	매매가	수익금
80%	7천 5백만 원	3억 5천 4백만 원	4억 1천만원	2천 2백만원
83%	7천 8백만원	3억 6천 7백만 원	4억 1천만원	1천 4백만원
85%	8천 3백만 원	3억 7천 6백만 원	4억 1천만원	8.5백만원

이러한 계산으로 나는 이 물건을 간절하면 3.76억(85%), 보수적으로 보면 3.54억(80%)에 낙찰받도록 하겠다.

고려해야 할 리스크 

- 바로 매도하려 했으나 매수자가 나타나지 않을 경우
- 내부 수리비가 너무 많이 나갈 경우
- 집주인 명도가 어려울 경우
- 등기부등본에 없는 권리를 내가 인수해야 하는 경우

뭘로 낙찰했어도 낙찰받았군