[경매] 모의입찰 4 (근저질권?)(+입찰 결과 낙찰)

 

두인경매에서

- 다음 주 진행 물건(22/10/04~22/10/07)
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 0~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순

이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.

 

<정리>

1. 물건분석
: 입지 - 중

2. 권리분석
- 인수되는 권리 없음

3. 수익률 분석
: 시세의 80%에 낙찰 시 
초기에 4천7백만 원 정도를 투자
2억1천9백만 원에 낙찰받고 2.5억에 팔면
1천3백만 원 이득(27.3% 수익률)

시세의 00%	초기투자금	낙찰가	매매가	수익금
80%	4천 7백만 원	2억 1천 9백만 원	2억 5천만원	1천 3백만원
83%	4천 9백만 원	2억 2천 7백만 원	2억 5천만원	7.8백만원
85%	5천만 원	2억 3천 2백만 원	2억 5천만원	4.3백만원

1. 물건분석

면적(공급/전용)	73(22평) / 59.92(18평)	세대	298세대
년차	25년차	총동수, 층/최고층	3개동, 1층/15층
준공년월	1997/07	연평균관리비	21.2만원
평균 공시가격/재산세	18900만원/32.69만원	1개월평균 실거래가	2.73억
교통(중)	도보 15분 거리에 걸포북변역
학군(하)	초중고를 다닐 순 있음
상권(하)	사우역 근처에만 좀 있음

 

- 시장 강도는 마이너스지만 김포 내에서는 강한 편

- 시장 강도가 마이너스이므로 가격이 빠지고 있음

- 매매강도가 전세 강도보다 높음 -> 투자수요가 많음

- 매매거래량 절벽

- 향후 공급 없음

 

하락장답게 더 빠질 확률이 있으므로 들어간다면 단타로 나오는 게 정신건강에 좋을 것 같다.

2. 권리분석

 

- 말소기준 권리 : 2009년 05월 20일 이후 모두 소멸
- 임차인 : 전입세대 열람 결과 소유자 세대만 전입되어 있음

- 인수할 금액 : 없음

- 근저질권 : 근저당권을 담보로 다시 돈을 대출받는 것 (주 등기 저당권이 소멸되면 문제없음)

3. 수익률 분석

- 현재 시세

KB 평균	267,500,000
국토부 평균	267,666,667
네이버 평균	286,666,667
전체 평균	273,944,444

- 희망 입찰가[(1) = 219,155,556]

감정가	245,000,000	21년 기준
최저가	171,500,000	2회(감정가의 700%)
희망입찰가	219,155,556 (1)	시세의 80%
은행대출	175,324,444	낙찰가의 80%와 KB부동산 시세의 70%중 낮은 금액에 적용 금리는 연 6% 이내의 저금리 낙찰가의 80% : 175,324,444 KB부동산 시세의 70% : 187,250,000

[유찰]

*1회 유찰 시
서울 등 일부 광역시 : 감정가의 20% 내림
경북 등 지방 : 감정가의 30% 내림

 

- 초기 비용[[ (1) +...(6) = 75,737,550]

입찰보증금	17,150,000 (1)	최저가의 10%
납부해야 할 잔금	26,681,111 (2)	낙찰가 - 은행 대출 - 입찰보증금
취득세	1,205,356 (3)	낙찰가의 1.1% 의 1/2(생애최초 주택구입 취득세 50% 감면)
인수해야 할 보증금	0	없음
명도비	0 (4)	없음
인테리어 / 청소	1,000,000 (5)	임의가정
법무사비 기타 포함	2,313,184 (6)	부동산계산기 등기비용 - 취득세
관리비	500,000

*취등록세

* 부동산 계산기 등기 비용

* 증지세는 필지(지적공부에 등록하는 토지의 등록 단위) 당 15000원

* 등록면허세 (말소 1건당 7200원) / 말소 등록세 (말소 1건당 3000원) 고려 안 함
10200 X 14 = 142800원

- 매도 시 지출 [(1) + (2) + (3) = 30,373,393]

대출 이자/년 (거치식)	584,415	대출금액 4% / 12개월
6개월 이자	3,506,489 (1)	월이자*6
양도소득세	14,245,111 (2)	1년 미만 양도세 40%
중개수수료	1,019,073 (3)	매도금액*0.4/100

* 전월세 전환율 : 전세를 월세로 전환할 때 전세보증금의 어느 정도를 임대로 전환할 수 있는 지를 정한 비율
한국감정원 사이트(전월세 전환율 조회)

월세=[(전세보증금-월세 보증금) X전월세 전환율/12개월]

전월세 보증금을 넣어서 줄일 수 있다.

주택 전월세 전환율
[대통령령으로 정하는 비율 10%와 기준금리 2.25% 중 낮은 비율] + 대통령령으로 정하는 이율 2%
= 2.25% + 2% = 4.5%

상가 전월세 전환율
[대통령령으로 정하는 비율 12%]와 [기준금리 2.25% 중 낮은 비율에 대통령령으로 정하는 배수 4.5배] 중 낮은 비율
= 2.25% × 4.5 = 10.125%

- 순수익

총 비용(비용+지출)	22,583,857 (47,644,295-17,150,000-26,681,111)+18,770,673	(초기 비용 - 보증금 - 잔금) + 총 지출
순수익	13,028,920	매도 금액 - 낙찰가 - 비용
수익률	27.3%	순수익 / 초기 실투자금

3개 경우의 수

시세의 00%	초기투자금	낙찰가	매매가	수익금
80%	4천 7백만 원	2억 1천 9백만 원	2억 5천만원	1천 3백만원
83%	4천 9백만 원	2억 2천 7백만 원	2억 5천만원	7.8백만원
85%	5천만 원	2억 3천 2백만 원	2억 5천만원	4.3백만원

이러한 계산으로 나는 이 물건을 간절하면 2.32억(85%), 보수적으로 보면 2.19억(80%)에 낙찰받도록 하겠다.

고려해야 할 리스크 

- 바로 매도하려 했으나 매수자가 나타나지 않을 경우
- 내부 수리비가 너무 많이 나갈 경우
- 집주인 명도가 어려울 경우
- 등기부등본에 없는 권리를 내가 인수해야 하는 경우

80%로 낙찰 결과 낙찰