[경매 모의 입찰 2] 이 물건 이 가격이면 법원간다 말리지마(매각불허가)(+낙찰결과 낙찰)

 

두인경매에서

- 다음 주 진행 물건(22/9/26~22/9/30)
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 1~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순

이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.

이 물건의 제일 찝찝한 점은 2차에서 매각불허가결정이 났던 물건이라는 것이다.

매각불허가 물건에 대한 자세한 내용은 밑의 권리분석에서 다뤄보겠다.

 

<정리>

1. 물건분석
: 입지 - 중

2. 권리분석
: 인수되는 권리 없으며, 소유자가 거주

3. 수익률 분석
: 감정가의 95%에 낙찰 시 
4천5백만 원 정도를 투자
2억 9백만 원에 낙찰받고 3억 5천만 원에 팔면
6천4백만 원 이득(169.8% 수익률)

 

1. 물건분석

- 전용면적 84.89(33평) / 958세대(33평은 총 375세대) / 18년 / 최고층 25층 / 세대당 주차대수 0.97 / 관리비 20만 원 / 공시 가격 2억 4천 / 재산세 40만 원 / 급매물 3억 6천

- 교통 : 지하철은 3호선 삼송역이 제일 가까우며, 삼송역에서 버스 타고 20분 거리다. 대신 버스는 많음

- 목암초등학교가 근처에 있지만 언덕임

- 방 3개 욕실 2개

 

2. 권리분석

- 말소기준 권리 : 2018년 12월 03일 이후 모두 소멸
- 임차인 : 채무자(소유자) 백승준 세대가 주민등록이 등재되어 있으며 점유관계는 별도의 확인이 필요

- 인수할 금액 : 없음

- 특이사항 : 매각불허가 결정

 

<매각불허가>

 

매각불허가 이유는 크게 3가지이다.

1. 낙찰자의 자격미달(소유자 X, 이전 낙찰자 X, 해당 물건 감평사 X, 한 사건 두 번 입찰자 X, 미성년자 X)
2. 법원의 실수(송달 내용 누락, 필요 자료 미공개)
3. 특별매각조건(농지취득 자격증명원이 필요한 사건에 있어 7일 안에 낙찰자가 농지취득 자격증명원을 가져다 내지 않을 경우)

2번(법원의 실수)이 제일 많으며, 그 경우 보증금을 돌려받을 수 있다.

매각불허가 사건은 이유를 알기 힘들다는 것이 단점이지만, 그렇기 때문에 경쟁률이 적다는 장점이 있다.

3. 수익률 분석

현 시세가 3억대인데 반해 감정평가 금액은 2억대인 점은 19년 11월에 감정평가를 해서 그렇다.

 

 

- 현재 시세

KB 평균	379,166,667
국토부 평균	385,000,000
네이버 평균	424,333,333
전체 평균	396,166,667

- 희망 입찰가[(1) = 209,000,000]

감정가	220,000,000	19년 11월 기준
최저가	154,000,000	3회(감정가의 70%)(2회 매각불허가)
예상입찰가	209,000,000 (1)	감정가의 95%
은행대출	167,200,000	낙찰가의 80%와 KB부동산 시세의 70%중 낮은 금액에 적용 금리는 연 6% 이내의 저금리 낙찰가의 80% : 167,200,000 KB부동산 시세의 70% : 265,416,666

[유찰]

*1회 유찰 시
서울 등 일부 광역시 : 감정가의 20% 내림
경북 등 지방 : 감정가의 30% 내림

1회 2022.09.27 154,000,000(2.2억 X 0.7)
2회 2022.11.01 107,800,000(2.2억 X 0.7 X 0.7)
3회 2022.11.08 67,130,000(2.2억 X 0.7 X 0.7 X 0.7)
4회 2022.12.13 46,991,000(2.2억 X 0.7 X 0.7 X 0.7 X 0.7)

 

- 자기 자본 투여 금액[ (1) +...(6) = 45,090,296]

입찰보증금	15,400,000 (1)	최저가의 10%
납부해야 할 잔금	26,400,000 (2)	낙찰가 - 은행 대출 - 입찰보증금
취득세	1,149,500 (3)	낙찰가의 1.1% 의 1/2(생애최초 주택구입 취득세 50% 감면)
인수해야 할 보증금	0	없음
명도비	0(4)	없음
인테리어 / 청소	1,000,000 (5)	대략
법무사비 기타 포함	1,140,796 (6)	부동산계산기 등기비용 - 취득세
관리비	0	확인필요(없다고 가정)

*취등록세

* 부동산 계산기 등기 비용

* 증지세는 필지(지적공부에 등록하는 토지의 등록 단위) 당 15000원

* 등록면허세 (말소 1건당 7200원) / 말소 등록세 (말소 1건당 3000원) 고려 안 함
10200 X 6 = 61200원

- 지출 [(1) + (2) + (3) = 61,144,000]

대출 이자/년 (거치식)	557,333	대출금액 4% / 12개월
6개월 이자	3,344,000 (1)	월이자*6
양도소득세	56,400,000 (2)	1년 미만 양도세 40%
중개수수료	1,400,000 (3)	매도금액*0.4/100

* 전월세 전환율 : 전세를 월세로 전환할 때 전세보증금의 어느 정도를 임대로 전환할 수 있는 지를 정한 비율
한국감정원 사이트(전월세 전환율 조회)

월세=[(전세보증금-월세 보증금) X전월세 전환율/12개월]

전월세 보증금을 넣어서 줄일 수 있다.

주택 전월세 전환율
[대통령령으로 정하는 비율 10%와 기준금리 2.25% 중 낮은 비율] + 대통령령으로 정하는 이율 2%
= 2.25% + 2% = 4.5%

상가 전월세 전환율
[대통령령으로 정하는 비율 12%]와 [기준금리 2.25% 중 낮은 비율에 대통령령으로 정하는 배수 4.5배] 중 낮은 비율
= 2.25% × 4.5 = 10.125%

- 순수익

총 비용(비용+지출)	64,434,296 (45,090,296-15,400,000-26,400,000)+61,144,000	(자기자본 투여금액 - 보증금 - 잔금) + 총 지출
순수익	64,434,296	매도 금액 - 낙찰가 - 총 비용
수익률	169.8%	순수익 / 초기 실투자금

3개 경우의 수

감정가의 00%	투자금	낙찰가	매매가	수익금
95%	4천 5백만 원	2억 9백만 원	3억 5천만 원	6천 4백만 원
90%	4천 3백만 원	1억 9천 8백만 원	3억5천만원	8천 3백만 원
90%	4천 3백만 원	1억 9천 8백만 원	3억	3천 3백만 원

이러한 계산으로 나는 이 물건을 간절하면 2억 900만 원(95%), 보수적으로 보면 1억 9천만 원에 낙찰받도록 하겠다.

고려해야 할 리스크 

- 바로 매도하려 했으나 매수자가 나타나지 않을 경우
- 내부 수리비가 너무 많이 나갈 경우
- 조사하지 못한 미납 관리비가 있을 경우
- 집주인 명도가 어려울 경우
- 등기부등본에 없는 권리를 내가 인수해야 하는 경우

- 예상하지 못한 매각불허가 이유가 있을 경우

 

 

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결과

내가 낙찰한듯 떨리는 마음으로 결과를 봤는데 3억에 거래가 됐다.

 

내가 쓴거랑 1억이나 차이가 나는걸 보고 반성하면서 3억에 낙찰받아서 보수적으로 3.5억에 팔면 얼마의 차익이 나는지 계산을 해봤더니

 

6천6백만원의 자기자본을 투자해서 1천5백만원정도의 이익이 난다.

 

이 경우 시세가 3억9천만원이라고 치면 시세의 77%에 낙찰받은 것이다.

 

다음 모의입찰은 좀 더 낙찰가에 비슷하게 산정해보겠다.