[강제경매 VS 임의경매] 그거 꼭 알아야돼?

이렇게 경매물건을 분석하다 보면 경매 구분에 임의경매라고 쓰여있는 것을 볼 수 있다.
일반적으로는 임의경매가 더 흔한데, 강제경매라는 것도 있다.

단어만 봤을 때는 낙찰자 입장에서 강제로 경매를 진행시켜준다는 것인가? 싶을 수 있다.
결론부터 말하면,

강제경매 : 일반채권자가 경매를 신청한 경우
임의경매 : 담보권자가 경매를 신청한 경우

쉽게 말하면 내가 누군가에게 돈을 빌려줄 때 차용증을 써서 증거를 남겼는데 그걸 갚지 않아서 집이라도 팔아서 갚게 하려고 경매를 신청했으면 강제경매,

집을 담보로 잡고 돈을 빌려줬는데 돈을 갚지 않아 집을 팔게 해서 돈을 받으려고 경매를 신청하면 임의경매이다.

여기까지 봤을 때 둘 중 뭐가 더 절차가 간단할까?

당연히 담보로 잡은 집을 가져가려는 임의경매가 더 간단하다.

임의경매라는 것은 돈을 빌려주면서 부동산 소유자의 등기부등본에 저당권 또는 근저당권을 설정했다는 것인데,
근저당권은 경매를 신청할 수 있는 권리이므로 바로 법원에 경매신청을 하면 경매가 진행된다.

하지만 강제경매는 그 절차가 다소 복잡하다.

강제경매의 절차

1. 차용증으로 경매신청
채권자가 차용증으로 채무자의 집 경매신청

2. 확정판결문 받기
채권자가 채무자를 상대로 민사소송하고 승소 판결이 나면 확정판결문을 받을 수 있다.

3. 확정판결문으로 경매신청
처음에는 차용증으로 했지만 이번에는 확정판결문으로 경매신청을 한다.

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Q. 그냥 처음부터 확정판결문으로 경매를 신청하면 안 되는 것인가?
A. 민사소송을 하고 승소해서 확정판결문을 받기까지 시간이 걸릴 수 있어 미리 채무자 소유의 부동산을 가압류한 다음 필요한 절차를 진행하는 것이다.

Q. 그냥 차용증으로 경매 신청받아주면 안 되는 것인가?
A. 차용증의 진위 여부를 법원에서 판단할 수 없기 때문에 안 된다.

Q. 뭐가 더 안전한가?
A. 강제경매

강제경매는 공신력이 있고, 임의경매는 공신력이 없다.

강제경매는 소송절차를 제대로 밟기 때문에 확실하다.

극히 예외적인 경우지만 임의경매는 근저당권자의 신청으로 바로 경매가 진행되다 보니 집주인이 없는 사이 위조 근저당권으로 경매를 진행할 경우 법적으로 보호해주지 않아 위험할 수 있다.

Q. 아니 등기부등본에 근저당권이라고 쓰여있는데 공신력이 없다고?
A. 등기부등본은 '공시력'은 있지만 '공신력'은 없다.
경매 관련 자료 중 공신력 있는 문서는 매각물건명세서뿐이다.

Q. 강제경매를 집행권원에 의한 경매라고도 한다던데, 집행권원이 뭐지?
A. 집행에 들어갈 권리가 있는 것

국가가 강제력을 동원해서 채권자를 도와주는 것을 강제집행이라고 하는데,
이렇게 집행을 들어갈 권리가 있는 것을 집행권원이라고 하며, 대표적인 집행권원이 확정판결문이다.

Q. 그래서 낙찰자 입장에서는 똑같은 거 아니야?
A. 맞다.

하지만 경매는 등기부등본을 보고 스토리텔링을 하는 것이 중요하며, 낙찰자 입장에서만 생각하지 말고 집주인의 사정도 생각해야 한다.

Q. 유치권자가 경매를 신청하면 임의경매인가 강제경매인가?
A. 맨 위의 정의에서 임의경매는 담보권자가 경매를 신청한 경우라고 했는데, 담보물권(처분 물권)은 유치권 질권 저당권을 합한 것이므로 유치권자도 임의경매로 경매 신청이 가능하다.