[경매] 모의입찰 6 (+낙찰 결과 패찰)

 

두인경매에서

- 진행중 물건
- 주거용 -> 아파트
- 유찰 횟수 0~5회
- 소재지 : 서울특별시, 경기도
- 최저경매가 순

이렇게 필터를 걸어놓고 소액으로 시작할 수 있을만한 물건들을 찾아보다가 발견한 물건이다.

 

1. 물건분석

면적(공급/전용)	54.24(16평) / 41.48(12.55평)	세대	348세대
년차	18년	총동수, 층/최고층	1개동, 10층/21층
준공년월	2004/09	용적률/건폐율	818%/59%
총/세대당 주차대수	253대/0.73대	연평균관리비	14만원
평균 공시가격/재산세	30550만원/59.05만원	1개월평균 실거래가	4.8억
교통(상)	2호선 충정로 역세권
학군(중)	600m 이내 다 있음
상권(하)	롯데마트 서울역점

2. 권리분석

3. 수익률 분석

- 현재 시세

KB 평균	480000000
국토부 평균	468000000
네이버 평균	500000000
전체 평균	482,666,666,67

 

감정가	최저가	평균 시세
483000000	309120000	482666666

낙찰가(시세70%)	매도가(시세93%)
337,866,667	448,880,000

 

 

수익률 계산

대출	270,293,333
납부할 잔금	36,661,333
입찰 보증금	30,912,000

초기 비용

등기비용	3851479
등록세	10200 x 6 = 61200
인수금액	0
명도비	0
인테리어/청소	0

매도 비용(조정지역, 2년 이상 거주)

대출이자(연6% 2년)	1351467 x 24 = 32,435,200
양도소득세	0
중개수수료	1,795,520

수익

순수익	72,931,134
수익률	102.1%

대출이자를 좀 더 싸게 받으면 괜찮은 물건

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337,866,667보다 5천만원 더 비싸게 거래됨

즉 시세의 80.15%에 거래