[경매] 낙찰률, 낙찰가율? 그게 다른거야?

<목차>

1. 정의_낙찰률과 낙찰가율이란?
2. 조회_낙찰률과 낙찰가율 조회방법
3. 현상황_현재 낙찰률과 낙찰가율은?
4. 의미_낙찰률과 낙찰가율이 의미하는 바
5. 관계_낙찰률과 낙찰가율, 그리고 부동산 시장과의 관계
6. 정리

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1. 낙찰률과 낙찰가율이란?

 

낙찰률 ( =매각률)

: (낙찰된 물건 수 / 입찰된 물건 수) X 100

쉽게 말하면 "나온 물건 중 몇 개가 낙찰된 거야?"에 대한 답이다.
예를 들어 한 지역에 10건이 경매로 나와 7건이 낙찰되었으면 낙찰률은 70%이다.

낙찰가율( =매각가율)

: (낙찰가 / 감정가) X 100

쉽게 말하면 "그래서 얼마나 싸게 샀어?"에 대한 답이다.
예를 들어 한 부동산의 감정가가 1억인데 7000만 원에 사면 낙찰가율을 70%이다.

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2. 낙찰률과 낙찰가율 조회방법

법원경매정보사이트 -> 매각 통계

여기서 연도별 / 법원별 / 지역별 / 용도별 매각 통계를 볼 수 있다.

아래 링크를 통해 바로 연결된다.

https://www.courtauction.go.kr/

하지만 여기서는 1년 단위로만 볼 수 있어, 인터넷에 올라오는 지지옥션의 경매동향 보고서를 참고하는 것도 방법이다.

 

직접 경기도 아파트 22년 1월~11월까지 일일이 검색한 결과 이렇다.

 

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3. 현재 낙찰률과 낙찰가율은?

과거 4년 (19~22)의 낙찰률을 보겠다.

18/11 ~ 19/10

19/8 ~ 20/7

18, 19년도에는 낙찰가율이 70%대를 보이다가

20/6 ~ 21/5

20년도에 100%를 넘어가서 높아지더니

22년도에는 지속적으로 하락하고 있다.
하지만 경매 진행 건수는 과거에 비해 높은 편이다.

2001년부터 전체적으로 보면 사이클상 70% 정도가 최저이며 그 이후에는 올라오는 경향을 보였다.

20년 21년도에 낙찰가율이 100%를 넘으면서 올라가는 이유는 감정가가 6~9개월 이전의 시세이고, 20년 21년은 상승장이었기 때문이다.

즉 9개월 후 주택 가격이 오르면서 더 비싸게 낙찰받아도 이득이라는 것이다.
그런데 지금은 부동산이 하락으로 전환하면서 9개월 이전보다 하락할 수 있기 때문에 100% 아래로 떨어지는 것이다.

이렇게 22년 9월 1일 기준으로 뉴스에서 경매시장에 찬바람이 분다고는 하지만 실제로 과거의 낙찰가율을 보면 고점인 87.3%도 되지 않기 때문에 이제야 막 하락 전환을 한 것이라고 볼 수 있다.

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4. 낙찰률과 낙찰가율이 의미하는 바

낙찰률이 높다는 것

경매를 통해 집을 살 사람이 많다는 것이고 경매 고수가 많다는 것이다.

낙찰가율이 높다는 것

시세 상승장에서 부동산의 가치가 전에 비해 상승했다는 것이다.

물론 낙찰하려는 사람이 많을수록 낙찰률은 높아지지만 초보자들이 많아 사람들이 어려운 특수물건이 아닌 쉬운 물건에만 집중된다면 낙찰률은 낮고 낙찰가율만 높을 수 있다.

똑같이 낙찰가율이 95%라고 하더라도 낙찰률이 100%라면 나오는 족족 낙찰된다는 것이니 상승세를 보인다고 할 수 있고,
낙찰가율이 95%여도 낙찰률이 50%라면 사람들이 낙찰하려고 하지 않는다는 것이니 하락세를 보인다고 할 수 있다.

그래서 던지는 매물이 많은지, 사람들이 낙찰을 하려고 하는지 보려면 낙찰률을 보고
부동산의 가치를 보려면 낙찰가율을 봐야 한다.

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5. 낙찰률과 낙찰가율, 그리고 부동산 시장과의 관계

경매 경쟁률이 줄어들다가 올라갈 때가 좋은 타이밍이다.

과거 낙찰가율을 다시 보겠다. 2005년, 2012년을 보면 낙찰가율이 최저점을 찍었다.
둘 다 70%대의 낙찰률이고, 낙찰자수가 확 적어 경쟁률도 낮은 시기이다.

그때 경매로 집을 사서 기다리면
경매로 저렴하게 구매한 것에 시세 상승이라는 보너스까지 얻게 된다.
하지만 모두가 그렇듯 최저점을 예측할 수는 없기 때문에 낙찰가율 70% 대면 경매를 하기 좋은 시기라고 정리하고 넘어가겠다.

 

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6. 정리

낙찰률( =매각률)	낙찰가율( =매각가율)
(낙찰된 물건 수 / 입찰된 물건 수) X 100	(낙찰가 /감정가)X100
얼마나 낙찰된거야?	얼마나 싸게 산거야?
고수가 얼마나 많은지 사려고 하는 사람이 많은지 던지는 매물이 적은지 알 수 있다.	부동산가치, 기대감이 6~9개월 전에 비해 어떻게 변했는지 알 수 있다.
보통 30~40%이며 22년 7월 서울 낙찰률은 20%대로 반토막이었다고 한다.	100%를 넘어간다면 상승장 70%라면 곧 상승할 여력이 있는 상황으로 경매하기 좋은 시기

즉 하락장 전반적으로 경매가 좋다. (던지는 매물이 많기 때문)

당연히 하락에서 상승장으로 전환할 때 부동산 시세차익까지 누릴 수 있으므로 경매 낙찰가율이 하락에서 상승 전환을 할 때가 베스트긴 하다.

하지만 우리는 그것을 예측하지 못하므로 낙찰가율이 80% 정도 내려왔으면 70%대를 찍고 다시 80%대로 올라올 때까지 경매에 집중해보는 것은 어떨까?

평균적으로 아파트를 기준으로 평균 낙찰가율이

60%대 : 하락장 초입
70%대 : 하락장 중기
80%대 : 하락장 말기
90%대 : 상승장 초입

이대로 본다면,

22년 11월 기준으로 경기도 아파트 낙찰가율이 78.5%이니 바닥을 다지고 다시 상승으로 방향을 틀 때 경매의 적기라고 볼 수 있다.

 

 

이렇게 본다고 한다.(한 권으로 끝내는 부동산 경매 고수 만들기 중)