[경매 모의입찰 1] 이 물건 이 가격이면 법원간다 말리지마(+낙찰결과 패찰)

두인경매

예전에 의정부역 임장을 한 적이 있었는데 의정부역 센트럴 자이로 이동하는 길에 이 물건을 지나간 적이 있다.
그런데 이 물건이 경매에 나왔다 하니 실제로 입찰하는 마음으로 분석을 해보겠다.

<정리>

1. 물건분석
: 입지 보통

2. 권리분석
: 인수되는 권리 없으며
임차인은 월세 거주 시 소액임차인이라 전액 배당, 명도 수월

3. 수익률분석
: 감정가의 53%에 낙찰 시
2.9천만 원 정도를 투자
7.2천만 원에 낙찰받고 1.1억에 팔면
7.7백만 원가량 이득(28% 수익)

 

1. 물건분석

- 교통 : 차량 출입 용이, 버스정류장 0, 의정부역 근처
- 도시형 생활주택(원룸형)(오피스텔)

버스정류장이 바로 앞에 있음

2. 권리분석

- 말소기준 권리 : 2019년 8월 21일 이후 모두 소멸
- 임차인의 대항력 : 2020년 11월 16일 전입으로 말소기준 권리 일보다 늦어 대항력 없음
- 소액임차인의 범위 : 2019년 8월 21일 의정부 5000만 원 이하일 경우 1700만 원 배당

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

(대법원 인터넷등기소 -> 소액임차인의 범위)

- 최우선변제 배당금액 : 전세면 해당 안됨. 월세면 해당.

- 인수할 금액 : 없음

3. 수익률 분석

 

- 현재 시세

1.2억(거래)
1.37억(KB시세)

- 희망 입찰가[(1) = 72,610,000]

감정가	137,000,000	22년 1월 8일 기준
최저가	67,130,000	3회(감정가의 49%)
예상입찰가	72,610,000 (1)	감정가의 53%
은행대출	58,088,000	낙찰가의 80%와 KB부동산 시세의 70%중 낮은 금액에 적용 금리는 연 6% 이내의 저금리 낙찰가의 80% : 58,088,000 KB부동산 시세의 70% : 95,900,000

*서울 등 일부 광역시 : 감정가의 20%
경북 등 지방 : 강정가의 30%

1회 2022.08.30 137,000,000
2회 2022.10.04 95,900,000(1.37억 X 0.7)
3회 2022.11.08 67,130,000(1.37억 X 0.7X 0.7)
4회 2022.12.13 46,991,000(1.37억 X 0.7X 0.7X 0.7)

- 자기자본 투여금액[ (1) + ...(6) = 27,556,175]

입찰보증금	6,713,000 (1)	최저가의 10%
납부해야 할 잔금	7,809,000 (2)	낙찰가 - 은행 대출 - 입찰보증금
취득세	3,340,060 (3)	낙찰가의 4.6%(오피스텔 취득세 고정)
인수해야 할 보증금	0	없음
명도비	1,000,000 (4)	보통 10평당 100만원
인테리어 / 청소	1,000,000 (5)	대략
법무사비 기타 포함	7,694,115 (6)	부동산계산기 둥기비용 - 취득세
관리비	0	확인필요(없다고 가정)

* 오피스텔은 취득세가 많이 들기 때문에 무주택 혜택을 위해서는 1주택 상태에서 오피스텔 매입이 합리적

*취등록세

* 부동산 계산기 등기 비용

* 증지세는 필지(지적공부에 등록하는 토지의 등록 단위)당 15000원

* 등록면허세 (말소 1건당 7200원) / 말소 등록세 (말소 1건당 3000원) 고려 안 함
10200 X 7 = 71400원

- 지출 [(1) + (2) + (3) = 16,557,760]

대출 이자/년 (거치식)	193,627	대출금액 4% / 12개월
6개월 이자	1,161,760 (1)
양도소득세	14,956,000 (2)	1년 미만 양도세 40%
중개수수료	440,000 (3)	매도금액*0.4/100

* 전월세 전환율 : 전세를 월세로 전환할 때 전세보증금의 어느정도를 임대로 전환할 수 있는 지를 정한 비율
한국감정원 사이트(전월세 전환율 조회)

월세=[(전세보증금-월세 보증금) X전월세 전환율/12개월]

전월세 보증금을 넣어서 줄일 수 있다.

주택 전월세 전환율
[대통령령으로 정하는 비율10%와 기준금리2.25% 중 낮은 비율] + 대통령령으로 정하는 이율2%
= 2.25% + 2% = 4.5%

상가 전월세 전환율
[대통령령으로 정하는 비율12%]와 [기준금리2.25% 중 낮은 비율에 대통령령으로 정하는 배수 4.5배] 중 낮은 비율
= 2.25% × 4.5 = 10.125%

- 순수익

총 비용(비용+지출)	29,591,935 ( 27,606,575 - 6,713,000 - 7,809,000 +16,557,760 )	(자기자본 투여금액 - 보증금 - 잔금) + 총 지출
순수익	7,798,065	매도 금액 - 낙찰가 - 총 비용
수익률	28.1%	순수익 / 초기 실투자금

만약 2회 유찰로 최저 70%로 낙찰 시 3.3천만 원 정도를 투자해서 9.5천만 원에 낙찰받고 1.1억에 팔면 7.2백만 원가량을 손해 보게 된다.

그리고 3회 유찰로 60%로 낙찰 시 3천만 원 정도를 투자해서 8.2천만 원에 낙찰받고 1.1억에 팔면 41만 원가량 이득이다.

또한 3회 유찰로 55%로 낙찰 시 2.8천만 원 정도를 투자해서 7.5천만 원에 낙찰받고 1.1억에 팔면 5.5백만 원가량 이득이다.

위의 예시대로 53%로 낙찰 시 2.9천만 원 정도를 투자해서 7.2천만 원에 낙찰받고 1.1억에 팔면 7.7백만원가량 이득이다.

참고로 양도세로 인해 저렴하게 낙찰받아도 실투자금이 많아진다,

이러한 계산으로 나는 이 물건이 2회 유찰되고 3회 진행 시 7.2천만원에 낙찰받도록 하겠다.
하지만 취득세로 인해 첫 물건으로 선택하진 않겠다.


고려해야 할 리스크
- 바로 매도하려 했으나 매수자가 나타나지 않을 경우
- 내부 수리비가 너무 많이 나갈 경우
- 조사하지 못한 미납 관리비가 있을 경우
- 악성 임차인일 경우
- 등기부등본에 없는 권리를 내가 인수해야 하는 경우

흠...이 가격이면 시세차익보다는 월세수익을 노린 것 같다.