[권리분석] 말소기준권리 5개(포기할 때 포기하더라도 5개 정도는 괜찮잖아..!)

권리분석의 핵심은 말소기준 권리를 찾는 것이라고 할 수 있다.

 

경매 첫 포스팅부터 권리분석을 들이밀면 부담스러울 수 있다. 하지만 구구단을 외우고 더하기를 배우면 쉬운 것처럼 그냥 묻지도 따지지도 말고 이 5가지만 외우고 시작한다면 험한 경매 생활에 도움이 될 거라고 생각한다.

 

말소기준 권리라고 하면 잘 와닿지 않을 수 있는데 그냥 돈을 받을 권리라고 보면 된다.

내가 경매에 낙찰돼서 낸 돈을 결국 누구에게 줘야 하지 알아야 경매를 해도 승산이 있는지 알 수 있기 때문이다.

 

말소기준 권리는 5개가 있다.

1. 저당권, 근저당권
2. 압류, 가압류
3. 경매개시결정 등기
4. 담보가등기
5. 전세권

 

이 포스팅에서 이 다섯 가지만 외우고 간다고 하면 성공한 것이라 할 수 있다.

저당 잡히고 압류당해서 경매 넘어가니 담 걸려서 전세 살기로 했다.

 

이렇게 외우든 어떻게 외우든 일단 외우고 스크롤 내리자.

---

다음으로 말소기준 권리가 되지 못하는 권리가 있다.

 

1. 유치권

2. (법정)지상권

3. 가처분

 

이거는 일단 인지만 하고 있자. 다음에 포스팅 하겠다.

결국 내 돈이 걸린다 생각하면 외우게 될 것이다.

---

오늘의 핵심인 말소기준 권리 5가지에 대해 좀 더 자세히 알아보겠다.

1. 저당권, 근저당권

 

쉽게 말하면 내가 집을 사려고 은행에 돈을 빌렸다. 은행이 그냥 빌려주지는 않을 것이니 집을 저당 잡는다고 생각하면 된다.

집주인이 은행에 빌린 돈을 갚지 못하면 은행은 저당권을 가지고 경매를 진행해 돈을 받는다.

 

그렇다면 근저당권은 무엇인가?

 

등기부등본을 보고 '나 이만큼 빌리지 않았는데...?' 생각한 적이 있는가?

 

은행이 돈을 빌려주면 이자가 나갈 텐데 은행 입장에서는 돈을 갚지 못하는 집주인의 이자도 받아내냐 하니

애초에 저당을 잡을 때 많이 잡아버리는 것이다.

 

즉 근저당권은 대출금 이외에 발생할 수 있는 금액을 더해서 저당을 잡는 것으로 보통 1 금융권에서는 20%, 2 금융권에서는 30% 금액이 추가된다.

 

1억을 빌리면 1.2억~1.3억이 근저당으로 잡히는 것이다.

 

---

2. 압류, 가압류

가압류는 말만 들어도 느낌이 오지 않는가?

 

채무자가 재산을 임시로 확보하는 것을 말한다.

집주인의 입장에서 생각해보자 내가 돈을 빌려준 누군가가 나를 소송하게 되면 나는 '아 빨리 집을 팔고 나가버려야겠다..!' 이런 생각이 들 수 있을 것이다. 이걸 법원이 모르고 있을 리 없으니 법적인 절차를 진행하는 동안 부동산을 팔지 못하도록 일단 압류를 걸어놓는 것이다.

 

그렇다면 압류는 무엇일까?

 

집주인이 세금을 체납했을 경우 국가에서는 가압류가 아닌 압류를 한다. 국가는 압류재산을 공매를 통해 처분할 수 있다.

집주인 대출 체납 -> 가압류 -> 경매
집주인 세금 체납 -> 압류 -> 공매

---

3. 경매개시 결정 등기

경매를 한다는 것이 채무자에게 전달되거나 등기부등본에 경매를 한다는 내용이 기입되면 이는 압류의 효력이 발생해 2번에 의해 말소기준 권리가 된다.

 

---

4. 담보가등기

이게 뭘까 생각을 해보면 저당권과 비슷한 게 아닐까? 생각이 들 수 있다.

 

가등기의 종류는 두 가지가 있다.

1) 소유권 이전청구권 가등기
2) 소유권이전 담보가등기

1)은 돈을 빌려준 사람이 요놈 돈을 안 갚네..? 내가 1.5억 빌려줬는데 집이 2억이니 그냥 5천 주고 집 소유권 가져올래!
하고 소유권 이전 청구를 하는 것이고

2)는 돈을 빌려준 사람이 요놈 돈을 안 갚네..? 집 경매로 넘겨서 배당받아 돈 챙겨야지!! 하는 것이다.
즉 2)는 1번의 저당권과 동일한 것으로 본다.

 

경매가 진행되면 돈을 빌려준 사람에게 청구권 가등기(1)할래 담보가등기(2)할래??? 이렇게 물어보고 담보가등기(2)라면 배당요구 신청서를 제출하라고 한다. 

 

문건 접수내역에 '가등기권자 000 배당요구 신청서 제출'이라고 되어있으면 배당 후 권리가 소멸되며, 배당요구를 하지 않을 경우 소유권을 가져가겠다는 의미다.

 

※ 말소기준 권리보다 앞에 있음 + 배당요구 신청 안 함 ----> 소유권 가져가겠다는 뜻으로 입찰하면 안 됨!!!!!

 

---

5. 전세권

전세권만 들으면 전세입자들의 권리인가? 생각할 수 있는데

보통 전세입자들은 확정일자와 전세권 설정등기 중 하나를 하며 보통은 집주인이 허락을 해주지 않아 확정일자만 받는다.

<확정일자 vs전세권 설정등기>

- 둘 다 보증금을 지키는 방법

- 확정일자
 1) 임대인 동의도 필요 없음
 2) 저렴함(700원)
 3) 경매 시 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금 보상 -> 더 많이 보상

- 전세권 설정등기(등기부등본에 자신이 전세 사는 사람이라는 사실을 기록)
 1) 임대인 동의 필요
 2) 가격 부담 (1억에 26만 원)
 3) 경매 시 건물값만 따짐 -> 더 적게 보상
 4) 전세권자는 임대인의 동의 없이도 부동산을 양도, 임대 가능하며 보증금을 반환받지 못하면 경매도 진행이 가능하다.

- 이렇게까지 보면 '누가 전세권 설정등기를 해?' 라고 생각할텐데 오피스텔인 경우 전입신고하고 확정일자 받으면 주택수로 인정돼서 주인이 이를 꺼리는 경우가 있어 그 때는 보증금을 보호받기 위해 전세권설정등기를 한다.

이렇게 돈을 받을 수 있는 권리(말소기준 권리) 5개를 알아봤다.

 

말소되지 않는 권리(무서운 권리들)와 이런 정보들을 어디서 얻는지도 추후 자세히 포스팅하도록 하겠다.